Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Golubiu-Dobrzyniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 stycznia 2025 roku

Sąd Rejonowy w Golubiu-Dobrzyniu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Wioletta Bąkiewicz-Jakubowska

Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Malinowska-Sobotka

po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2025 r. w Golubiu-D.

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko A. S.

o eksmisję

1.  Oddala powództwo.

2.  Zasądza od powoda E. K. na rzecz pozwanego A. S. 457,00 zł (czterysta pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

sędzia

Wioletta Bąkiewicz-Jakubowska

I C 212/24 Uzasadnienie

Powód E. K. wniósł o nakazanie pozwanemu A. S. opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (...) numer lokalu (...). W uzasadnieniu wskazał, że jest właścicielem nieruchomości, a pozwany zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego, a ponadto nagannie się zachowuje i zakłóca spokój mieszkalny. Powód nadto wniósł o zasądzenie kosztów procesu.

Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o jego oddalenie i zwrot kosztów procesu. Podał, że przysługuje mu prawo do lokalu na podstawie umowy najmu, która została zawarta przez córkę jego żony – D. K. (1), a jego zachowanie w lokalu nie budzi zastrzeżeń. (odpowiedź k. 23 akt).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Powód E. K. jest właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w K. przy ulicy (...), składającej się z kilku lokali, które wynajmuje.

(Dowód: odpis kw nieruchomości k. 14-19 akt).

Strony łączyła umowa najmu zawarta na czas określony od 1 czerwca 2021 roku na jej podstawie pozwany wynajmował przedmiotowe mieszkanie i zamieszkiwał w nim wraz ze swoją żoną - L. S.. Początkowo relacje pomiędzy pozwanym, a powodem były poprawne. Strony ustaliły, że pozwany dokona remontu mieszkania przeznaczonego dla niego na wynajem, co uczynił.

Pozwany w dniu 31.03.2021 roku aktem notarialnym Rep. A nr (...) sprzedał powodowi swoją działkę oznaczoną numerem geodezyjnym (...), o powierzchni 2100 m kw, za cenę 45000 zł. o numerze kw (...). W umowie strony podały, że cena zapłacona została pozwanemu przed podpisaniem aktu. Jednocześnie strony sporządziły przed notariuszem oświadczenie, że powód E. K. przez okres od 01.06.2022 r do 31.12.2023 r. (31 miesięcy) nie będzie pobierał opłat za mieszkanie o pow. 45 m kw oraz garażu (...) m kw i pomieszczeń przynależnych za najem mieszkania znajdującego się w K. przy ulicy (...). Wynajmujący miał w tym okresie ponosić koszty związane z użytkowaniem mieszkania tj. opłaty za prąd, ogrzewanie gazowe, śmieci, wodę, kominiarza i serwis pieca. Powód wypłacił powodowi zaliczkę na poczet przedmiotowej umowy w wysokości 15000 zł, po zawarciu uprzednio umowy sprzedaży przedwstępnej dotyczącej tej nieruchomości.

(Dowód: odpis umowy oraz oświadczenie k. 24-33 akt).

Oświadczenie stron dotyczące zarachowania reszty ceny sprzedaży działki na poczet należnego czynszu najmu mieszkania pojawiło się już po zawarciu aktu notarialnego, gdyż zażądał tego pozwany.

(Dowód: zeznania pozwanego nagranie z dnia 24 stycznia 2025 roku: 00:45:49-01- 01:31, powoda 00:45:34-01:31:07).

Od tego czasu relacje pomiędzy stronami bardzo się pogorszyły, pozwany liczył na to że będzie miał zapewnione mieszkanie dożywotnio, gdyż je wyremontował i chciał tam mieszkać dożywotnio. Zaczął również kwestionować cenę sprzedaży działki powodowi i czuł się przez niego oszukany. Jego pełnomocnik wysłał do powoda pismo o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli sprzedaży działki za cenę podaną u notariusza.

(Dowód: zeznania pozwanego j. w., pisma do powoda w sprawie działki k. 47-48 i k. 53-56, k. 64-65 akt).

W wyniku tych nieporozumień powód po wygaśnięciu łączącej strony umowy najmu nie chciał wynajmować dalej mieszkania pozwanemu i postawił mu warunki dalszego wynajmu przez zobowiązanie pozwanego że będzie przestrzegał ustalonego regulaminu i grafiki , przeprosi go przed sąsiadami i nie będzie wszczynał awantur. Strony nie doszły do porozumienia w sprawie dalszego najmu przedmiotowego lokalu.

Córce L. S. – D. K. (1), zależało aby jej matka dalej mieszkała w przedmiotowym lokalu. Ustaliła z powodem E. K., że zawrze z nim umowę najmu i matka będzie tam mieszkała dalej. Taka umowa została zawarta w dniu 12 stycznia 2024 roku na czas oznaczony od 01.02.2024 roku do 30.12.2017 roku. W punkcie 7.8 umowy zawarto informacje, ż w lokalu mieszkać będzie L. S..

(Dowód: umowa najmu k. 82-83 akt, oświadczenie o poddaniu się egzekucji k. 79-81 akt).

D. K. (1) wynajęła lokal dla matki i chciała, aby matka mieszkała w wynajętym przez nią lokalu sama, bez swojego męża pozwanego A. S., chociaż jej matka nie deklarowała, że nie będzie mieszkać dalej ze swoim mężem. Pozwany A. S. jest mężem D. S..

(Dowód: zeznania świadka D. K. j. w. odpisy aktów małżeństwa k. 77-78 akt).

Po zawarciu umowy L. S. dalej zamieszkiwała wraz z mężem w przedmiotowym lokalu i chce dalej z nim tam zamieszkiwać. Żona pozwanego nie uważa, aby mąż był wobec niej kiedykolwiek agresywny, nie zgłaszają interwencji policji w tym zakresie, bo mąż nie zakłóca spokoju jej ani innym lokatorom. Problemy dotyczą konfliktów z właścicielem lokalu, na tle parkowania pojazdów i remontów. Powód wezwał ich do opuszczenia lokalu żeby wykonać odgrzybianie, ale oni nie mają się gdzie przeprowadzić na czas tego remontu, a powód nie podał przez jaki czas będzie trwał remont i na czym ma polegać.

(Dowód: zeznania świadka L. W.- S. nagranie z 24.01.25 r. 00:37:40-00:44:27).

Pomiędzy stronami bardzo często pojawiają się również konflikty dotyczące parkowania samochodów na działce przed lokalami oraz parkowania przez pozwanego przyczepki samochodowej. Pozwany miał pretensje do sąsiadów, że wypuszczają psy bez smyczy. Konflikty dotyczyły również wizytacji kominiarza oraz usunięcia pojawiającego się zagrzybienia na ścianie w wynajmowanym lokalu. Pozwany prosił wynajmującego o ustalenie porządku, żeby każdy najemca miał swoje miejsce parkingowe, ale strony nie doszły do ustaleń.

(Dowód : zeznania świadków nagranie z dnia 21 listopada 2024 roku; M. A. 00:08:12-00:17:08, P. K. 00:20:23-00:29:01, D. K. (1) 00:31:58-00:54:10).

Z tego powodu były podejmowane interwencje przez Policję. Podczas tych interwencji nie było zarzutów zakłócania porządku domowego, a ich przedmiotem były nieporozumienia sąsiedzkie dotyczące parkowania samochodów, odmowy wpuszczenia do mieszkania w sprawie remontu czy bieganie psów bez smyczy. Interwencje podejmowane były w wyniku zgłoszeń zarówno powoda jak i pozwanego. Małżonkowie S. ani inni lokatorzy nie wzywali Policji na interwencje domowe. Niektórzy sąsiedzi skarżyli się na głośne ich rozmowy gdy latem były otwarte okna w mieszkaniu. Pozwany tłumaczył te zachowania słabym słuchem swojej żony, podnosił że wraz z żoną spożywają piwo gdy mają ochotę, ale w ich mieszkaniu nie dochodzi do awantur, żona wcześnie chodzi spać.

Zarówno powód jak i pozwany zarzucali sobie wzajemnie nieprzestrzeganie zasad dotyczących parkowania pojazdów i brak respektowania porządku domowego w sprawie sprzątania nieruchomości i zasad korzystania z niej. Pozwany zarzucał powodowi, że nie ma ustalonego regulaminu korzystania z parkingu bądź sprzątania, nie zostały one uzgodnione i udostępnione przez wywieszenie na terenie budynku. Powód podkreślał, że pozwany jest osobą konfliktową, zwracającą uwagę pozostałym lokatorom i jemu na różne zachowania i przez to generuje konflikty.

Z powodu tych nieporozumień strony wzywały na interwencje funkcjonariuszy Policji. W czasie interwencji strony zachowywały się raczej spokojnie. Interwencje te nie dotyczyły zakłócania spokoju, ale głównie były to nieporozumienia na tle parkowania pojazdów, blokowania wjazdu na podwórze i odmowy wpuszczenia do mieszkania w celu jego odgrzybienia. Podczas interwencji nie były wystawiane mandaty ani też nie poddawano stron badaniem alkomatem. Czasami od pozwanego Policjanci wyczuwali woń alkoholu, w czasie interwencji nikt nie zachowywał się agresywnie. Strony były pouczane przez policjantów o swoich prawach.

(Dowód: zeznania świadków nagranie z dnia 24.01.25 r.: P. P. 00:05:54-00:10:52, K. R. 00:11:34-00:14:19, P. U. 00:15:34-00:19:27 akt oraz sms-y pomiędzy stronami i zdjęcia podwórza k. 36-44 akt).

W interwencjach policji uczestniczyła również często córka żony pozwanego i jej wnuk. Pozwany często kupuje piwo i zwraca uwagę pozostałym lokatorom o różne sprawy np. rozwieszanie prania, parkowanie pojazdów. Latem podczas otwartych okiem słychać, że pozwany i jego żona rozmawiają podniesionymi głosami.

(Dowód: zeznania świadka A. A. 00:20:59-00:29:42 akt).

Zdaniem rodziny pozwany i jego żona nadużywają alkoholu. Podczas wizyt wnuka pozwany i jego babcia nie kłócą się, ale pozwany łatwo się denerwuje i nie chce współpracować.

(Dowód: zeznania świadka J. K. 00:30:53-00:36:46).

Pismem z dnia 13 czerwca 2024 roku pełnomocnik powoda wezwał pozwanego A. S. do opuszczenia i wydania lokalu zajmowanego przez niego bez tytułu prawnego. W piśmie tym podano również, że ,,ponadto nadmienić należy, że zachowanie pana narusza w sposób naganny zasady współżycia sąsiedzkiego’’.

(Dowód: pismo z dnia 13.06.24 r. k. 9 akt).

Pozwany wraz z żoną utrzymuje się z emerytury które wynoszą łącznie 5300 zł i w Polsce nie było orzeczeń o ich niepełnosprawności. Wraz z żoną nie posiadają innego mieszkania czy majątku.

(Dowód: zeznania pozwanego j. w.).

Pozwany wraz z zoną regularnie opłaca należności za mieszkania i nie ma w tym zakresie zaległości.

(Dowód: zeznania stron j. w).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie dokumentów przedłożonych do akt sprawy, których prawdziwość i rzetelność nie była kwestionowana, oraz na podstawie zeznań stron i świadków. Poza sporem był fakt iż pozwany A. S. pozostaje w związku małżeńskim z L. S., której przysługuje prawo do zamieszkania w przedmiotowym mieszkaniu na podstawie umowy zawartej z powodem i jej córkę – D. K. (1), w której to umowie wskazano, że w lokalu zamieszkiwać będzie matka najemczyni.

Powód dochodził od pozwanego wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przepis ten służy ochronie prawa własności i przyznaje właścicielowi rzeczy roszczenie windykacyjne (inaczej zwane wydobywczym), służące przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Legitymowanym do wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym jest właściciel rzeczy.

W okolicznościach niniejszej sprawy żądanie orzeczenia eksmisji pozwanego podlegało oddaleniu z tego powodu braku skuteczności wypowiedzenia.

W pierwszej kolejności należy podnieść, iż powód wskazał, iż przyczyną wypowiedzenia jest brak tytułu prawnego do zajmowanego lokalu.

Z tym stanowiskiem nie można się zgodzić. Zgodnie z przepisem art. 28 ¹ kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdemu z małżonków przysługuje uprawnienie do korzystania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, z mieszkania do którego prawo przysługuje drugiemu małżonkowi. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, przewidziane w nim uprawnienia nie mogą zostać wyłączone ani ograniczone na mocy umowy małżonków. Unormowanie to pełni funkcję ochronną wobec małżonka, który nie posiada tytułu prawnego do mieszkania rodzinnego oraz przedmiotów gospodarstwa domowego. Przesłankami od których łącznego spełnienia zależy powstanie uprawnień przewidzianych w art. 28 ¹ kro są: pozostawanie w związku małżeńskim z osobą, której przysługuje prawo do mieszkania i korzystanie z mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten znajduje zastosowanie gdy współmałżonkowi uprawnionego przysługuje jakiekolwiek prawo, którego przedmiotem jest mieszkanie. Tym prawem może być zatem również prawo obligacyjne np. najem czy użyczenie. A zatem skoro żonie pozwanego przysługuje prawo do przedmiotowego lokalu z tytułu umowy najmu, to również pozwany ma uprawnienie do posiadania i używania przedmiotowego lokalu. Z racji istnienia małżeństwa współmałżonek uzyskuje prawo do zajmowania mieszkania drugiego małżonka, które to prawo ma charakter osobisty i polega na korzystaniu z mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny i pozwany to prawo realizuje. Zauważyć należy, że drugi małżonek tj. pozwany w niniejszej sprawie, nie staje się automatycznie stroną stosunku prawnego wiążącego jego małżonkę w zakresie konkretnego prawa do mieszkania. Pozwany na mocy art. 28 ¹ kro uzyskuje własną podstawę prawną do korzystania z mieszkania i - co wielokrotnie podkreślał SN w orzeczeniach (np. wyrok z 21.03.2006 r V CSK 185/05, OSNC 2006, Ne 12 poz. 208, uchwała SN z 21,12,2010 r III CZP 109/10, L.) – małżonek którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 28 ¹ kro jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Analizując treść załączonego do pozwu wypowiedzenia po pierwsze należy wskazać, że nie można uznać je za skuteczne, albowiem w toku sprawy nie wykazano aby zaszły okoliczności tam wskazane, które legły u podstaw wypowiedzenia. W treści wypowiedzenia podano również, że zachowanie pozwanego narusza w sposób naganny zasady współżycia sąsiedzkiego.

Artykuł 11 w ust. 1-12 ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza katalog przyczyn, na podstawie których, względem lokatora uprawnionego do odpłatnego używania lokalu, właściciel może wypowiedzieć łączący go z lokatorem stosunek prawny. Rozważeniu zatem podlegało, czy w sprawie zaszły ważne przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu. W ocenie sądu, mając na uwadze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oraz okoliczności sprawy, uznać należało, że w sprawie nie zaktualizowały się przesłanki wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu lokalu mieszkalnego z powodu naruszania zasad współżycia sąsiedzkiego.

Zamieszkiwanie w budynku wielolokalowym rodzi po stronie lokatora określone obowiązki stosowania się do norm ogólnie nazywanych normami porządku domowego. Jeśli nie został wprowadzony regulamin pochodzący od administratora, znaczenie i właściwą miarę takich zachowań należy odnieść do zasad współżycia społecznego. Wystarczy natomiast, że stopień nasilenia tych zachowań ma postać rażącą w znaczeniu obiektywnym.

Ze zgromadzonego materiału dowodowy wynika, że powód i pozwany są bardzo skonfliktowani i korzystają z interwencji Policji przy czym podłożem tych konfliktów są kwestie związane z użytkowaniem nieruchomości, a nie wszczynanie awantur zakłócających spokój mieszkańców budynku. Pozwany co prawda postrzegany jest przez powoda i niektórych lokatorów jako osoba konfliktowa, ale brak pod jego adresem zarzutów związanych z wywoływaniem burd czy innych agresywnych zachowań, zwłaszcza wynikających z nadużywania alkoholu. Należy zgodzić się z pozwanym, iż działania powoda zbiegają się tak naprawdę z narastającym konfliktem pomiędzy stronami, którego zarzewiem była kwestia sprzedaży nieruchomości.

Zważyć należy, że wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego uprawniającego do odpłatnego używania lokalu może nastąpić co do zasady tylko z określonych w ustawie przyczyn. W razie ziszczenia się którejś wymienionych w ww. przepisów przesłanek, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu lokalu, co skutkuje tym, że najemca po upływie okresu skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, zajmuje dany lokal bez podstawy prawnej, a co z kolei uprawnia właściciela do wystąpienia na drogę postępowania sądowego z żądaniem nakazania opróżnienia i opuszczenia przez byłego lokatora lokalu mieszkalnego na podstawie art. 222 § 1 k.c.

Natomiast odmienna sytuacja zachodzi w przypadku, kiedy na tle konkretnych okoliczności faktycznych, właściciel nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy najmu lokalu na podstawie ww. przepisów o ochronie praw lokatorów. W przedmiotowej sprawie wobec braku podstaw do wypowiedzenia umowy, zajmujący lokal pozwany nie może zostać uznany za osobę bezumownie korzystającą z lokalu, a tym samym nie doszło do ziszczenia się przesłanki określonej w art. 222 § 1 k.c., umożliwiającej zgłoszenie właścicielowi skutecznego żądania nakazania opróżnienia lokalu.

Z powyższych względów roszczenie podlegało oddaleniu.

Mając na uwadze wynik procesu, za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu należało przyjąć art. 98 § 1 i § 3 według których strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, w tym wynagrodzenie reprezentującego stronę pełnomocnika będącego adwokatem. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika oraz zwrot kosztów opłaty skarbowej w wysokości 17 zł.

Zważywszy na powyższe o kosztach orzeczono jak w pkt 2 wyroku.

sędzia

Wioletta Bąkiewicz-Jakubowska